Escribanos no son sujetos obligados al realizar hipotecas

Insisto sobre algún aspecto vinculado a la debida diligencia establecida por las normas respecto de ciertos grupos de sujetos obligados porque constato, habitualmente, una gran confusión sobre las obligaciones legales y reglamentarias y su alcance.

Hoy analizare una situación habitual de consulta entre los Escribanos como sujetos obligados: ¿están los Escribano en situación de sujetos obligados al otorgar una hipoteca?

Para los Escribanos no es necesario realizar debida diligencia al otorgar una hipoteca

Como he indicado reiteradamente en el Manual de Lavado de Activos en Uruguay (en adelante “el Manual”) (aquí les dejo el link para quien quiera descargarlo gratuitamente https://lavadodeactivosenuruguay.com/libro-lavado-de-activos-en-uruguay-manual-teorico-practico/ ) los sujetos obligados solamente lo son en en las calidades que la Ley lo determina y por las actividades que la misma indica.

Cualquier interpretación extensiva de situaciones no reguladas, por ser una interpretación de normas que limitan derechos humanos fundamentales, es prohibida siendo, la restrictiva, la forma adecuada de realizar cualquier interpretación de este tipo de normas.

Como ya he señalado anteriormente en un post en este mismo blog https://lavadodeactivosenuruguay.com/2018/03/14/inconsistencias-de-la-nueva-ley-integral-primera-parte-porque-frente-a-una-misma-operacion-un-abogado-puede-ser-sujeto-obligado-y-no-lo-sera-un-escribano-o-contador-o-viceversa/ el escribano solamente será sujeto obligado cuando actúe “para su cliente” (giro que a mi criterio, tal como lo he explicado en el Manual, refiere a la actuación de simple “…acompañamiento y asesoramiento por parte del profesional” al cliente, pág. 98 del Manual Teórico-Práctico) (también caber referir que el asesoramiento que indicamos es aquel que sobrepase el que implica determinar el “status jurídico del cliente”, concepto excluido por la norma como generador de condiciones para ser sujeto obligado).

Ahora bien, el Escribano solo será sujeto obligado cuando, “para el cliente” realice algunas operaciones indicadas en el artículo 13, literal D, 1 a 6 y 8 de la Ley Integral.

En la norma indicada no se indica a la Hipoteca como una situación donde, el Escribano actuante, se convierta en un sujeto obligado.

Sin perjuicio, el literal 7 de la norma indicada, realiza una referencia que podría hacer cuestionarnos la afirmación que he realizado.

En efecto, indica la norma que el Escribano será sujeto obligado cuando actué “…por cuenta de clientes en cualquier operación financiera o inmobiliaria”.

¿Qué quiere significar dicha indicación?

¿El otorgamiento de una hipoteca, de un derecho de usufructo, de superficie, de un contrato de arrendamiento o asimilado implica que el Escribano se convierta en un sujeto obligado?

Claramente no.

El Escribano solo se convertirá sujeto obligado en dicha circunstancia cuando actué “…por cuenta” del cliente.

¿Que implica actuar por “cuenta del cliente”?

A diferencia de la actuación “…para el cliente”, como lo he desarrollado en el Manual (pág. 96 y siguientes), en mi opinión la actuación “por cuenta del cliente”, exclusivamente puede interpretarse como la actuación por mandato sin representación.

¿De qué estoy hablando?

Sería la situación en que un Escribano actué en representación de un cliente, pero sin poder invocar que realiza la transacción mandatada en su representación. En la situación, el Escribano podría comprar una casa a nombre propio, pero por mandato de su cliente para luego, en un momento futuro, devolverla -por compraventa- al mandante.

Vinculado al análisis de la hipótesis de un contrato de hipoteca, el Escribano solo sería sujeto obligado cuando realice una hipoteca por mandato de su cliente y sin representación de este. Si bien el caso no es imposible, no es lo que acontece habitualmente.

Si el Escribano actúa otorgando una hipoteca para su cliente, lejos está de encontrarse incurso en la situación indicada y, por tanto, no se encuentra en situación de sujeto obligado.

Siendo ello así, ninguna obligación administrativa le es exigible y no deberá realizar ninguna de las obligaciones típicas de los sujetos obligados (debida diligencia, conocimiento del cliente, origen de fondos, búsquedas, etc).

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