Delimitando las obligaciones del Escribano en la Ley Integral. Primera Parte ¿Cuando comienza a ser un sujeto obligado el Escribano en un proceso habitual de compraventa de inmueble?

De acuerdo a la vigente Ley Integral el escribano será sujeto obligado de PLAFT cuando participe en la “realización de operaciones para sus clientes”.

No lo será en cambio al prestar asesoramiento a sus clientes.

La norma tiene una difícil comprensión en cuanto a su alcance.

Evidentemente la separación entre la realización de una operación y el asesoramiento no es natural en tanto, no es posible separar una cosa de la otra.

Veámoslo con un ejemplo.

En efecto, en el caso de una escritura de compraventa de un inmueble, supongamos que el cliente contacta al escribano y le plantea la idea de comprar un inmueble que ya ha seleccionado y acordado el precio con su dueño. Una vez que esas etapas se han consumado el cliente se asesora con el escribano sobre la forma de realizar el negocio (sea con una promesa si existen cuestiones pendientes que no permitan escritura en forma directa, o que el pago del precio se abone con entrega parcial y saldo de precio, o sea una compraventa definitiva) de acuerdo a las características de la operación. Llegado a este punto, en la gran mayoría de los casos se firmará un boleto de reserva o una promesa de compraventa con determinadas características, entre ellas el análisis por parte del escribano de la titularidad dominial del inmueble y los aspectos fiscales del vendedor y del inmueble objeto del negocio. Hasta aquí la actividad del escribano solamente se puede considerar de asesoramiento. Con posterioridad ello el escribano solicitará los certificados registrales correspondientes, analizará la corrección de la titulación y verificará si el inmueble presenta deudas (pudiendo tener variables, en general si se trata de propiedad común o horizontal, sin perjuicio de otros inmuebles con más particularidades) y la situación del vendedor (con variantes también si fuera una persona física o jurídica, un fideicomiso, etc.). Concomitantemente el escribano redactará el documento del contrato que se haya pactado (la mayoría de las veces en acuerdo con el profesional que asesore a la parte vendedora). Una vez que se encuentra acordado el texto y que la documentación se encuentra en condiciones para poder escriturar se fijará día y hora para celebración del acto. No podemos distinguir qué parte de esta actividad es distinta del asesoramiento y, en que momento de este proceso, el escribano pasa a participar en la realización de la transacción. Evidentemente en todo este proceso, en forma más o menos dinámica, el escribano asesora al cliente sobre la situación de los títulos, de los vendedores, la redacción del contrato, sus cláusulas y alcances, todo ello con ánimo de concretar la firma del contrato que se trate. El momento de la firma del contrato podría, conceptualmente, asimilarse más fácilmente a la intención del legislador, pero analizando el concepto general del artículo en análisis, toda la etapa previa -a nuestro criterio de asesoramiento con diversos grados- parecería no estar alcanzado por el mismo.

Frente a ello se presenta una gran confusión para los sujetos obligado. ¿Cuándo comienza su actividad de conocimiento del cliente, del análisis del origen de fondos, la obligación de reportar operaciones sospechosas, en el proceso ejemplificado? En el caso planteado puede haber diferentes respuestas, veamos:

  1. Al momento en que el cliente le plantea al escribano que ha acordado la adquisición de un inmueble por un cierto precio
  2. Al momento en que el escribano lo asesora para establecer cuál es el contrato adecuado de acuerdo a las circunstancias específicas
  3. Al momento de redactar el boleto de reserva
  4. Al momento de firmar el boleto de reserva
  5. Al momento de comenzar a realizar las actividades preparatorias del contrato definitivo que sea (solicitud de certificados, análisis de títulos, etc.)
  6. Al momento de la firma del contrato definitivo que sea.

Como se aprecia el camino del negocio tiene diferentes etapas, a mi criterio, algunas de ellas no alcanzadas por la figura del sujeto obligado y otras que si lo están.

En mi criterio las etapas de 1) a 3) no se encuentran incluidas en tanto se trata claramente de asesoramiento para que el cliente, que proyecta si un negocio sobre un inmueble, pero que todavía no ha definido la forma del mismo. Este espacio de reflexión del cliente, fundado en el consejo jurídico del escribano (o del abogado), no parecer ser una actividad alcanzada por la norma en tanto indiscutiblemente estamos en etapa de asesoramiento puro, sin realización de ningún acto jurídicamente relevante (sin desconocer las responsabilidades que puedan surgir de las tratativas).

Ya en la etapa 4) y 5) comienzan actos de ejecución del negocio que se proyecta que, a mi criterio -aunque admito que puede ser cuestionable esta afirmación- ya marcan el inicio de la actividad regulada. La redacción y firma del boleto de reserva hace nacer en el profesional un complejo de obligación, todas ellas preordendas a la concreción del negocio proyectado, que habilitan a considerarlo en la situación de participación en la realización de la operación inmobiliaria. A partir de dicho momento el profesional comenzará la profundización de los aspectos formales de la operación y el control del comprador.

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