Delimitando las obligaciones del Escribano en la Ley Integral. Segunda Parte ¿El escribano que participa de la transacción pero que no lo autoriza ¿es un sujeto obligado?

Un interrogante habitual de los escribanos respecto de una operación incluida es la siguiente: ¿El escribano que no autoriza la escritura de compraventa, promesa, o cesión de promesa, pero que asesora al vendedor, es un sujeto obligado bajo los términos de la norma?

Para responder esta interrogante resulta fundamental la referencia a la discusión en la Comisión Parlamentaria.

Al respecto, cabe recordar que la redacción inicial se incorporó el asesoramiento como actividad correspondiente a los sujetos obligados. También cabe recordar que dicha actividad fue cuestionada por la AEU en su comparecencia ante la Comisión Parlamentaria[1].

En base a esta discrepancia no sólo se eliminó la referencia al asesoramiento como actividad, sino que se incorporó como referencia expresa en la norma la frase “…cuando participen en la realización de las siguientes operaciones para sus clientes y en ningún caso por cualquier tipo de asesoramiento de un cliente”[2].

En la Comisión señalada la Esc. LOPEZ manifestó, su interpretación del alcance de la norma con las supresiones indicadas, en los siguientes términos: “…Lo que nosotros queremos es tener el mismo estatus que hoy tenemos: que el escribano que autoriza el acto –o que tuvo la posibilidad de autorizarlo y se negó por determinadas circunstancias–, sea el obligado a reportar y a cumplir la diligencia; es decir, sea el sujeto obligado para los casos que están enumerados taxativamente que, como siempre digo, cuando hay enumeración taxativa no se aplica la analogía.”…, “Yendo a la razón de esto, lo que en algún momento se nos había comentado es de que fue a propósito de cómo involucrar a los demás participantes, no por el escribano, sino por cualquier sujeto de cualquier profesión u oficio que aconsejara a determinadas personas a hacer determinada operación. Lo que sucede que tal como está redactado en el ítem de escribanos, nosotros decimos que se necesita la aclaración e incluso puede ponerse en otro ítem; pero el escribano tiene que ser el que autoriza el acto, el mismo que hoy es sujeto obligado.”

A la luz de los antecedentes y de la norma aprobada comparto la opinión emitida por la Esc. LOPEZ.

En efecto, el escribano asesor del vendedor no autoriza la escritura, sino que, sin perjuicio de las particularidades de cada negocio, asesora a su cliente vendedor sobre el alcance del negocio a instrumentar, eventualmente puede negociar alguna clausula y realizar alguna actividad preparatoria como un descarte de alguna anotación registral o similar. Claramente, por antecedentes y por la expresa mención a la exclusión como sujeto obligado de los asesores, su actividad queda excluida.

[1] En la Comisión Parlamentaria expresó la Esc. López, compareciente de la delegación de la Asociación de Escribanos del Uruguay: “En lo que sí quiero hacer hincapié porque advertimos un problema, es en el comienzo del artículo 12 cuando habla de sujetos obligados no financieros y de las generalidades. Allí se nos menciona en el numeral III), cuando dice: «Los escribanos y en general, cualquier persona física o jurídica, cuando participen en el asesoramiento o la realización, de las siguientes operaciones para sus clientes:», y después se mencionan esas operaciones. Ahí sí se abre una brecha que es complicada, que es la del asesoramiento. En realidad, nosotros hemos interpretado –también las autoridades y cuando está la legislación vigente así se ha tratado– que hablamos de sujeto obligado escribano como el sujeto que autoriza el acto o con el que se pretendía autorizar el acto y por determinada circunstancia no lo autoriza. En esta situación, cuando hablamos de que participen en el asesoramiento, estamos poniendo como sujetos obligados a cualquiera –en nuestro caso sería el escribano que es por quienes podemos hablar–  que esté participando en la operación. En lo personal, entiendo que ni siquiera fue la intención del Poder Ejecutivo establecerlo así; lo que se buscaba era que cualquier otro sujeto que no fuera escribano y estuviera involucrado, por ejemplo, en el asesoramiento de compraventa de bienes inmuebles, estuviera o fuera sujeto obligado, pero no que todos los escribanos que participen, uno por cada parte, tengan que hacer toda la diligencia y sean posibles reportantes. Entendemos que eso no fue lo que se quiso. El punto es que como está redactado así quedamos incluidos todos los escribanos, tanto el que autoriza el acto como todos los demás, haciendo la diligencia por todos los sujetos, y con la posibilidad de reportar. Hay que tener presente que cuando la obligación es legal no hay chance, tanto para bien como para mal. Por lo tanto, entendemos que esto debería ser aclarado, de manera que el sujeto obligado escribano siga siendo el que autoriza el acto o el que tuvo la posibilidad o chance de hacer el acto. En realidad, el flujo de fondos que se está manejando es el del cliente que está realizando la compraventa, es decir del comprador y no del vendedor. Si bien nosotros chequeamos al vendedor, esto se hace mínimamente y por persona, pero no su flujo de fondos, sus ingresos, su profesión, oficio o actividad o la licitud de sus fondos. Entonces, al cambiar el sujeto obligado, de alguna manera estamos desvirtuando la intención misma de la norma, por lo cual nos parece que esto debería ser ajustado para que quede bien claro quién es el sujeto obligado en el caso del escribano”.

[2] Esta nueva redacción fue propuesta por la AEU. Al respecto recuerda del Cdor. ESPINOSA en la sesión del día 31/5/2017 en la Comisión Parlamentaria: “En cuanto a los escribanos, habíamos puesto un párrafo que decía “Los escribanos y en general, cualquier persona física o jurídica, cuando participen en el asesoramiento y la realización, de las siguientes operaciones”. Dado que estamos en contacto con los escribanos, sabemos que a ellos les complicaba alguna cosa y por ese motivo enviaron una propuesta. Desde ya adelantamos que no tenemos ningún inconveniente. Nos parece bien el giro que plantea la Asociación de Escribanos del Uruguay”.

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