Conversamos con Mario Stefanoli. “Lavado de activos y la actividad de los rematadores en Uruguay.”

CONVERSACIONES DEL BLOG

Lavado de activos y la actividad de los rematadores en Uruguay.

Entrevista al Rematador Mario Stefanoli

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Como segunda entrega de nuestras “Conversaciones del Blog”, entrevistamos a Mario Stefanoli[1], ex Presidente de la Asociación Nacional de Rematadores, Tasadores y Corredores Inmobiliarios del Uruguay, quién hace más de 30 años se desempeña en la práctica diaria de la actividad de Remates en nuestro país, a quién le agradecemos mucho la amabilidad de compartir sus opiniones con nuestro blog.

La entrevista con Mario surge motivada en las preguntas que me realizo respecto de la realidad práctica que los rematadores como sujetos obligados hace ya muchos años y su vinculación con las normas vigentes sobre de lavado de activos.

Así, me surgen dudas sobre cómo el profesional Rematador lidia con las normas, cómo se vincula con sus clientes, qué procedimientos de prevención desarrolla, cuál es la actividad a nivel los remates judiciales, los remates de bienes mueble de importante valor, etc.

Por ello nos pareció más que interesante contactarnos con Mario quién desde hace muchos años se desempeña activamente en el día a día de la actividad privada y quién, además, ha asumido cargos gremiales donde -seguramente- ha palpado las dudas y las soluciones que sus colegas han planteado al respecto, para realizarle algunas preguntas que compartimos a continuación.

Entrevista[2]

¿Como procede el Rematador promedio para cumplir un procedimiento de debida diligencia y de conocimiento del cliente con las normas actualmente vigentes en nuestro país?

El rematador como sujeto obligado debe cumplir completando el formulario confeccionado para efectuar la diligencia debida. Debemos tener presente que en remates judiciales generalmente se conoce al comprador en el momento en que se baja el martillo, por lo que la diligencia se practica simultáneamente con el acta que labra la Alguacil del Juzgado.

¿Cómo se cumple en la práctica esa diligencia? ¿Se solicita la justificación del origen de fondos y de la actividad económica del cliente? ¿Se solicita documentación que acredite el domicilio, el estado civil y la identidad u otras cosas básicas? ¿Se solicita la firma de un formulario con nombre, datos identificatorios y declaración de origen de fondos?

Se solicita justificación del origen de los fondos y la documentación de la persona, firmando el mejor postor un formulario previsto a los efectos con nombre, datos identificatorios y declaración de origen de fondos.

¿Considera que es posible realizar una debida diligencia completa al momento de labrar el acta junto al Alguacil o que, tal situación impide realizar una debida diligencia de acuerdo a las normas vigentes?

Depende de cada caso. Lo que es seguro que no se podrá realizar es la búsqueda en las listas en el momento.

¿Considera que el Rematador, como sujeto obligado, debiera ser equiparado a otros sujetos obligados que ven limitada la esfera de actividades dentro del marco del sistema de LAFT? ¿Considera que ello podría ser un beneficio para el colectivo?

Considero que sí

Es consciente el colectivo de Rematadores, ¿que al no estar delimitado una actividad concreta objeto de obligación todas las actividades que desarrollen se encuentran sujetas a la normativa? Por ejemplo, en esta posición, la actividad de Tasación de bienes (muebles o inmuebles), el remate de bienes muebles (automóviles, naves, semovientes, etc.) también dispararía en el Rematador todas las obligaciones de un sujeto obligados.

Si, es consciente.

¿Cuáles deberían ser las actividades específicas que el Rematador debiera controlar bajo el sistema actualmente vigente en nuestro país?

Debería controlar todas las que superen los umbrales o las que surjan en función de la diligencia debida.

En el caso de una compraventa judicial de bienes ¿le consta que el actuario o el juez actuante realicen alguna actividad de contralor de LAFT respecto de los actos preparatorios del remate o, con posterioridad, respecto precio a integrar o de la escrituración definitiva?

No me consta, pero los jueces y actuarios no son sujetos obligados.

[1] Presidente de la ANRTCI en el período 2009-2013 y 2015/2017.

Presidente de la Asociación Americana de Rematadores, Corredores Inmobiliarios y Balanceadores período 2012-2014 y actual Secretario General de la misma.

Actual SECRETARIO GENERAL de la Asociación Nacional de Rematadores, Tasadores y Corredores Inmobiliarios del Uruguay (ANRTCI ) período 2017/2019

[2] Sobre los aspectos técnicos de la normativa vigente y su alcance remito al libro de descarga gratuita publicado por el autor en https://lavadodeactivosenuruguay.com/.

Delimitando las obligaciones del Escribano en la Ley Integral. Segunda Parte ¿El escribano que participa de la transacción pero que no lo autoriza ¿es un sujeto obligado?

Un interrogante habitual de los escribanos respecto de una operación incluida es la siguiente: ¿El escribano que no autoriza la escritura de compraventa, promesa, o cesión de promesa, pero que asesora al vendedor, es un sujeto obligado bajo los términos de la norma?

Para responder esta interrogante resulta fundamental la referencia a la discusión en la Comisión Parlamentaria.

Al respecto, cabe recordar que la redacción inicial se incorporó el asesoramiento como actividad correspondiente a los sujetos obligados. También cabe recordar que dicha actividad fue cuestionada por la AEU en su comparecencia ante la Comisión Parlamentaria[1].

En base a esta discrepancia no sólo se eliminó la referencia al asesoramiento como actividad, sino que se incorporó como referencia expresa en la norma la frase “…cuando participen en la realización de las siguientes operaciones para sus clientes y en ningún caso por cualquier tipo de asesoramiento de un cliente”[2].

En la Comisión señalada la Esc. LOPEZ manifestó, su interpretación del alcance de la norma con las supresiones indicadas, en los siguientes términos: “…Lo que nosotros queremos es tener el mismo estatus que hoy tenemos: que el escribano que autoriza el acto –o que tuvo la posibilidad de autorizarlo y se negó por determinadas circunstancias–, sea el obligado a reportar y a cumplir la diligencia; es decir, sea el sujeto obligado para los casos que están enumerados taxativamente que, como siempre digo, cuando hay enumeración taxativa no se aplica la analogía.”…, “Yendo a la razón de esto, lo que en algún momento se nos había comentado es de que fue a propósito de cómo involucrar a los demás participantes, no por el escribano, sino por cualquier sujeto de cualquier profesión u oficio que aconsejara a determinadas personas a hacer determinada operación. Lo que sucede que tal como está redactado en el ítem de escribanos, nosotros decimos que se necesita la aclaración e incluso puede ponerse en otro ítem; pero el escribano tiene que ser el que autoriza el acto, el mismo que hoy es sujeto obligado.”

A la luz de los antecedentes y de la norma aprobada comparto la opinión emitida por la Esc. LOPEZ.

En efecto, el escribano asesor del vendedor no autoriza la escritura, sino que, sin perjuicio de las particularidades de cada negocio, asesora a su cliente vendedor sobre el alcance del negocio a instrumentar, eventualmente puede negociar alguna clausula y realizar alguna actividad preparatoria como un descarte de alguna anotación registral o similar. Claramente, por antecedentes y por la expresa mención a la exclusión como sujeto obligado de los asesores, su actividad queda excluida.

[1] En la Comisión Parlamentaria expresó la Esc. López, compareciente de la delegación de la Asociación de Escribanos del Uruguay: “En lo que sí quiero hacer hincapié porque advertimos un problema, es en el comienzo del artículo 12 cuando habla de sujetos obligados no financieros y de las generalidades. Allí se nos menciona en el numeral III), cuando dice: «Los escribanos y en general, cualquier persona física o jurídica, cuando participen en el asesoramiento o la realización, de las siguientes operaciones para sus clientes:», y después se mencionan esas operaciones. Ahí sí se abre una brecha que es complicada, que es la del asesoramiento. En realidad, nosotros hemos interpretado –también las autoridades y cuando está la legislación vigente así se ha tratado– que hablamos de sujeto obligado escribano como el sujeto que autoriza el acto o con el que se pretendía autorizar el acto y por determinada circunstancia no lo autoriza. En esta situación, cuando hablamos de que participen en el asesoramiento, estamos poniendo como sujetos obligados a cualquiera –en nuestro caso sería el escribano que es por quienes podemos hablar–  que esté participando en la operación. En lo personal, entiendo que ni siquiera fue la intención del Poder Ejecutivo establecerlo así; lo que se buscaba era que cualquier otro sujeto que no fuera escribano y estuviera involucrado, por ejemplo, en el asesoramiento de compraventa de bienes inmuebles, estuviera o fuera sujeto obligado, pero no que todos los escribanos que participen, uno por cada parte, tengan que hacer toda la diligencia y sean posibles reportantes. Entendemos que eso no fue lo que se quiso. El punto es que como está redactado así quedamos incluidos todos los escribanos, tanto el que autoriza el acto como todos los demás, haciendo la diligencia por todos los sujetos, y con la posibilidad de reportar. Hay que tener presente que cuando la obligación es legal no hay chance, tanto para bien como para mal. Por lo tanto, entendemos que esto debería ser aclarado, de manera que el sujeto obligado escribano siga siendo el que autoriza el acto o el que tuvo la posibilidad o chance de hacer el acto. En realidad, el flujo de fondos que se está manejando es el del cliente que está realizando la compraventa, es decir del comprador y no del vendedor. Si bien nosotros chequeamos al vendedor, esto se hace mínimamente y por persona, pero no su flujo de fondos, sus ingresos, su profesión, oficio o actividad o la licitud de sus fondos. Entonces, al cambiar el sujeto obligado, de alguna manera estamos desvirtuando la intención misma de la norma, por lo cual nos parece que esto debería ser ajustado para que quede bien claro quién es el sujeto obligado en el caso del escribano”.

[2] Esta nueva redacción fue propuesta por la AEU. Al respecto recuerda del Cdor. ESPINOSA en la sesión del día 31/5/2017 en la Comisión Parlamentaria: “En cuanto a los escribanos, habíamos puesto un párrafo que decía “Los escribanos y en general, cualquier persona física o jurídica, cuando participen en el asesoramiento y la realización, de las siguientes operaciones”. Dado que estamos en contacto con los escribanos, sabemos que a ellos les complicaba alguna cosa y por ese motivo enviaron una propuesta. Desde ya adelantamos que no tenemos ningún inconveniente. Nos parece bien el giro que plantea la Asociación de Escribanos del Uruguay”.

Delimitando las obligaciones del Escribano en la Ley Integral. Primera Parte ¿Cuando comienza a ser un sujeto obligado el Escribano en un proceso habitual de compraventa de inmueble?

De acuerdo a la vigente Ley Integral el escribano será sujeto obligado de PLAFT cuando participe en la “realización de operaciones para sus clientes”.

No lo será en cambio al prestar asesoramiento a sus clientes.

La norma tiene una difícil comprensión en cuanto a su alcance.

Evidentemente la separación entre la realización de una operación y el asesoramiento no es natural en tanto, no es posible separar una cosa de la otra.

Veámoslo con un ejemplo.

En efecto, en el caso de una escritura de compraventa de un inmueble, supongamos que el cliente contacta al escribano y le plantea la idea de comprar un inmueble que ya ha seleccionado y acordado el precio con su dueño. Una vez que esas etapas se han consumado el cliente se asesora con el escribano sobre la forma de realizar el negocio (sea con una promesa si existen cuestiones pendientes que no permitan escritura en forma directa, o que el pago del precio se abone con entrega parcial y saldo de precio, o sea una compraventa definitiva) de acuerdo a las características de la operación. Llegado a este punto, en la gran mayoría de los casos se firmará un boleto de reserva o una promesa de compraventa con determinadas características, entre ellas el análisis por parte del escribano de la titularidad dominial del inmueble y los aspectos fiscales del vendedor y del inmueble objeto del negocio. Hasta aquí la actividad del escribano solamente se puede considerar de asesoramiento. Con posterioridad ello el escribano solicitará los certificados registrales correspondientes, analizará la corrección de la titulación y verificará si el inmueble presenta deudas (pudiendo tener variables, en general si se trata de propiedad común o horizontal, sin perjuicio de otros inmuebles con más particularidades) y la situación del vendedor (con variantes también si fuera una persona física o jurídica, un fideicomiso, etc.). Concomitantemente el escribano redactará el documento del contrato que se haya pactado (la mayoría de las veces en acuerdo con el profesional que asesore a la parte vendedora). Una vez que se encuentra acordado el texto y que la documentación se encuentra en condiciones para poder escriturar se fijará día y hora para celebración del acto. No podemos distinguir qué parte de esta actividad es distinta del asesoramiento y, en que momento de este proceso, el escribano pasa a participar en la realización de la transacción. Evidentemente en todo este proceso, en forma más o menos dinámica, el escribano asesora al cliente sobre la situación de los títulos, de los vendedores, la redacción del contrato, sus cláusulas y alcances, todo ello con ánimo de concretar la firma del contrato que se trate. El momento de la firma del contrato podría, conceptualmente, asimilarse más fácilmente a la intención del legislador, pero analizando el concepto general del artículo en análisis, toda la etapa previa -a nuestro criterio de asesoramiento con diversos grados- parecería no estar alcanzado por el mismo.

Frente a ello se presenta una gran confusión para los sujetos obligado. ¿Cuándo comienza su actividad de conocimiento del cliente, del análisis del origen de fondos, la obligación de reportar operaciones sospechosas, en el proceso ejemplificado? En el caso planteado puede haber diferentes respuestas, veamos:

  1. Al momento en que el cliente le plantea al escribano que ha acordado la adquisición de un inmueble por un cierto precio
  2. Al momento en que el escribano lo asesora para establecer cuál es el contrato adecuado de acuerdo a las circunstancias específicas
  3. Al momento de redactar el boleto de reserva
  4. Al momento de firmar el boleto de reserva
  5. Al momento de comenzar a realizar las actividades preparatorias del contrato definitivo que sea (solicitud de certificados, análisis de títulos, etc.)
  6. Al momento de la firma del contrato definitivo que sea.

Como se aprecia el camino del negocio tiene diferentes etapas, a mi criterio, algunas de ellas no alcanzadas por la figura del sujeto obligado y otras que si lo están.

En mi criterio las etapas de 1) a 3) no se encuentran incluidas en tanto se trata claramente de asesoramiento para que el cliente, que proyecta si un negocio sobre un inmueble, pero que todavía no ha definido la forma del mismo. Este espacio de reflexión del cliente, fundado en el consejo jurídico del escribano (o del abogado), no parecer ser una actividad alcanzada por la norma en tanto indiscutiblemente estamos en etapa de asesoramiento puro, sin realización de ningún acto jurídicamente relevante (sin desconocer las responsabilidades que puedan surgir de las tratativas).

Ya en la etapa 4) y 5) comienzan actos de ejecución del negocio que se proyecta que, a mi criterio -aunque admito que puede ser cuestionable esta afirmación- ya marcan el inicio de la actividad regulada. La redacción y firma del boleto de reserva hace nacer en el profesional un complejo de obligación, todas ellas preordendas a la concreción del negocio proyectado, que habilitan a considerarlo en la situación de participación en la realización de la operación inmobiliaria. A partir de dicho momento el profesional comenzará la profundización de los aspectos formales de la operación y el control del comprador.